Bitcoin vs properti: Mana investasi yang lebih baik?

Perdebatan yang tak kunjung usai

Di setiap meja makan saat topik uang muncul, dua investasi selalu mendominasi: properti dan Bitcoin. Real estate telah membangun lebih banyak kekayaan lintas generasi dibanding hampir apa pun di abad ke-20. Bitcoin telah menghasilkan kenaikan yang lebih dramatis dibanding hampir apa pun di abad ke-21.

Perdebatan bitcoin vs real estate tidak pernah kehabisan pendapat yang kuat. Keduanya telah melahirkan jutawan nyata. Dan kebanyakan orang merasa harus memilih salah satu.

Artikel ini menguraikan bagaimana keduanya sebenarnya dibandingkan — dari sisi imbal hasil, likuiditas, risiko, dan siapa yang cocok untuk masing-masing — agar kamu bisa membuat keputusan yang lebih tepat dengan uangmu sendiri.

Dua jenis aset yang sangat berbeda

Sebelum membandingkan kinerja, penting untuk memahami apa sebenarnya yang kamu beli.

Real estate adalah aset fisik yang produktif. Kamu memiliki tanah dan bangunan. Aset ini menghasilkan pendapatan melalui sewa, nilainya meningkat seiring waktu, dan bisa dimanfaatkan dengan leverage — kamu meminjam KPR untuk mengendalikan aset yang nilainya jauh lebih besar dari uang muka yang kamu bayarkan.

Bitcoin adalah aset digital yang langka. Jumlahnya hanya akan ada 21 juta koin selamanya. Aset ini tidak menghasilkan pendapatan sendiri, tetapi bisa dijual secara instan ke siapa saja di seluruh dunia, kapan saja, tanpa perantara. Aset ini juga bisa digunakan sebagai agunan untuk mengakses credit line beragunan kripto — tanpa harus menjual — kapan saja.

Keduanya tidak sepenuhnya spekulatif. Keduanya juga tidak sepenuhnya stabil. Keduanya hanya berperilaku sangat berbeda.

Imbal hasil historis: apa kata angka-angkanya

Selama dekade terakhir, Bitcoin telah melampaui hampir setiap kelas aset lain yang ada. Antara 2013 dan 2023, BTC memberikan imbal hasil tahunan majemuk yang diperkirakan lebih dari 100% rata-rata — meskipun angka tersebut berubah cukup signifikan tergantung pada titik masukmu. Namun hal itu juga disertai drawdown yang parah (penurunan harga dari puncak ke titik terendah) di sepanjang perjalanannya, termasuk penurunan 50–80% selama pasar bearish.

Real estate AS memberikan imbal hasil sekitar 8–10% per tahun rata-rata dalam periode yang sama, menggabungkan apresiasi harga dengan pendapatan sewa. Itu adalah imbal hasil yang kuat dan konsisten berdasarkan standar historis mana pun — dan dengan leverage KPR, imbal hasil efektif atas uang mukamu bisa jauh lebih tinggi.

Tantangannya: imbal hasil Bitcoin tersebut mengharuskan kamu untuk hold melewati periode-periode yang berat. Dan kenaikan stabil real estate menyembunyikan variasi regional yang signifikan — beberapa pasar melipatgandakan nilainya; yang lain hampir tidak bergerak.

Perbandingan yang jujur: Bitcoin memiliki imbal hasil puncak yang lebih tinggi selama periode holding yang panjang. Real estate memiliki imbal hasil majemuk yang lebih dapat diprediksi dengan risiko drawdown yang lebih kecil.

Likuiditas: Bisakah kamu mengakses uangmu?

Ini adalah salah satu perbedaan paling mencolok antara keduanya.

Bitcoin diperdagangkan 24 jam sehari, 7 hari seminggu. Kamu bisa menjual sebagian kecil BTC dalam hitungan detik dan memiliki uang tunai di akunmu dalam hitungan menit. Jika keadaan darurat terjadi atau peluang muncul, kamu bisa bertindak segera.

Real estate adalah salah satu kelas aset yang paling tidak likuid yang ada. Menjual properti biasanya membutuhkan waktu 30–90 hari, melibatkan agen properti, biaya Legal, survei, dan negosiasi. Bahkan di pasar yang panas sekalipun, kamu jarang bisa membawa uang tunai dalam waktu kurang dari sebulan.

Hal ini penting dalam dua arah. Kurangnya likuiditas real estate bisa bersifat protektif — hal itu mencegahmu dari panic-selling saat terjadi penurunan. Likuiditas Bitcoin bisa bekerja dua arah — memudahkan keluar di momen yang salah, tetapi juga memudahkan untuk menyeimbangkan kembali atau mengalokasikan ulang modal dengan cepat.

Hambatan masuk: berapa banyak yang kamu butuhkan?

Di AS, harga rumah median berada di atas $400.000. Uang muka standar 20% adalah $80.000 — belum termasuk biaya penutupan, inspeksi, asuransi, dan pemeliharaan berkelanjutan. Properti adalah investasi besar yang tidak bisa dibagi-bagi dan membutuhkan modal yang signifikan di awal.

Bitcoin tidak memiliki minimum. Kamu bisa membeli Bitcoin mulai dari $10 kapan saja. Hal ini menjadikannya salah satu dari sedikit aset yang nilainya terus naik dan benar-benar dapat diakses oleh siapa saja yang memiliki rekening bank atau ponsel.

Bagi investor muda atau mereka yang tidak memiliki tabungan besar, Bitcoin menawarkan cara untuk berpartisipasi di pasar aset global — sesuatu yang tidak bisa dilakukan oleh properti.

Risiko: volatilitas vs jenis risiko yang berbeda

Risiko Bitcoin sangat terlihat jelas. Fluktuasi harga 20–30% dalam sebulan bisa menjadi hal yang umum. Tidak ada pendapatan sewa untuk meredam penurunan, dan pasar masih berkembang — perubahan regulasi, kegagalan exchange, dan peristiwa makro semuanya dapat menggerakkan harga secara tajam.

Risiko properti kurang terlihat, tetapi sama nyatanya. Properti membutuhkan pemeliharaan yang berkelanjutan. Penyewa bermasalah, periode kekosongan, dan perbaikan tak terduga menggerus keuntungan. Pasar bisa stagnan selama bertahun-tahun. Dan leverage bisa berdampak dua arah — hipotek memperkuat keuntungan, tetapi juga memperkuat kerugian jika harga turun.

Tidak ada satu pun aset yang aman dalam arti tradisional. Keduanya memiliki profil risiko yang berbeda dan cocok untuk investor yang berbeda.

Lindung nilai inflasi: Mana yang lebih baik melindungi daya beli?

Keduanya memiliki rekam jejak yang cukup baik di sini, meskipun dengan alasan yang berbeda.

Properti cenderung naik nilainya seiring inflasi karena biaya konstruksi, nilai tanah, dan sewa semuanya naik ketika harga naik. Memiliki properti secara historis menjadi cara yang andal untuk mempertahankan daya beli selama puluhan tahun.

Bitcoin dirancang dengan kelangkaan sebagai prinsip utamanya. Suplai tetap sebesar 21 juta koin berarti tidak ada otoritas pusat yang dapat menginflasinya. Banyak investor hold BTC sebagai lindung nilai terhadap debasement mata uang — setara digital dari emas.

Dalam praktiknya, Bitcoin lebih volatile dibandingkan lindung nilai inflasi tradisional, yang membatasi kegunaannya dalam jangka pendek. Dalam jangka waktu yang lebih panjang, argumennya lebih kuat.

Ketika Bitcoin lebih masuk akal

• Kamu memulai dengan jumlah modal yang lebih kecil. Bitcoin tidak memiliki minimum investasi — kamu bisa mulai dengan hanya $10. Uang muka properti untuk rumah rata-rata di AS membutuhkan $80.000 atau lebih sebelum biaya penutupan.

• Kamu menginginkan likuiditas. Bitcoin diperdagangkan 24/7 dan dapat dijual atau dijadikan agunan dalam hitungan menit. Tidak ada proses penutupan 60 hari, tidak ada agen properti, dan tidak ada biaya Legal untuk keluar.

• Kamu nyaman dengan volatilitas harga sebagai imbalan untuk potensi keuntungan yang lebih besar. Imbal hasil historis Bitcoin luar biasa selama periode holding yang panjang, tetapi disertai penurunan signifikan yang membutuhkan mental yang kuat dan cakrawala waktu yang panjang.

• Kamu menginginkan eksposur global tanpa konsentrasi geografis. Nilai Bitcoin tidak bergantung pada pasar perumahan satu kota, ekonomi lokal, atau peraturan zonasi.

• Kamu ingin holding-mu menghasilkan yield saat kamu hold. Platform seperti Nexo memungkinkan kamu menghasilkan pendapatan dari BTC melalui Flexible atau Fixed-term Savings — tanpa menjual posisimu atau melepaskan kepemilikan. Memahami perbedaan antara dua struktur suku bunga ini layak untuk ditelusuri; lihat perbandingan APR vs APY kami untuk konteksnya.

Ketika properti lebih masuk akal

• Kamu menginginkan pendapatan rutin dari investasimu. Pendapatan sewa memberikan arus kas terlepas dari apakah propertinya naik nilainya — sesuatu yang tidak bisa dilakukan Bitcoin secara mandiri.

• Kamu berencana tinggal di properti tersebut. Kegunaan ganda itu — rumah sekaligus investasi — adalah keunikan properti dan mengubah perhitungannya sepenuhnya.

• Kamu bisa menggunakan leverage hipotek. Meminjam untuk memperkuat imbal hasil sudah sangat umum di sektor properti. Uang muka 20% yang mengendalikan apresiasi penuh sebuah aset secara historis menjadi alat pembangunan kekayaan yang ampuh bila dikelola dengan bijak.

• Kamu lebih menyukai volatilitas jangka pendek yang lebih rendah. Nilai properti jarang turun 50% dalam setahun. Stabilitas relatif itu cocok untuk investor yang tidak mampu melihat kekayaan bersih mereka berkurang setengahnya selama pasar bearish.

• Kamu berada di pasar dengan permintaan struktural. Kota-kota dengan kekurangan perumahan, pertumbuhan populasi, atau suplai yang terbatas cenderung menghasilkan apresiasi jangka panjang yang andal terlepas dari kondisi ekonomi yang lebih luas.

Kamu tidak harus memilih

Pergeseran paling menarik dalam cara orang memandang dua aset ini adalah bahwa keduanya tidak lagi saling eksklusif.

Secara tradisional, memilih properti berarti mengunci modal selama bertahun-tahun. Memilih Bitcoin berarti tidak memiliki aset yang stabil dan menghasilkan pendapatan dalam portofoliomu. Namun alat yang tersedia bagi para holder crypto telah berubah.

Jika kamu hold Bitcoin dan ingin mengejar investasi properti, kamu tidak harus menjual BTC-mu untuk mendanai uang muka. Di Nexo, kamu dapat menggunakan crypto sebagai agunan untuk mengakses credit line — menjaga BTC-mu tetap pada tempatnya sambil membuka likuiditas untuk peluang lainnya.

Dan jika kamu hold Bitcoin sebagai penyimpan nilai jangka panjang, kamu bisa membuatnya bekerja sementara itu. Dengan Flexible dan Fixed-term Savings Nexo, BTC-mu menghasilkan yield setiap hari — hingga 5,7% — tanpa perlu kamu aktif trade atau melepaskan posisimu. 

Lihat cara mendapatkan bunga dari Bitcoin kamu dan cek nexo.com untuk suku bunga terkini.

Hasilnya: Bitcoin sebagai aset yang produktif dan likuid yang dapat melengkapi — bukan bersaing dengan — strategi properti.

Tanya jawab umum

1. Apakah Bitcoin investasi yang lebih baik dari properti? 

Selama satu dekade terakhir, Bitcoin menghasilkan imbal hasil puncak yang lebih tinggi dibandingkan properti, tetapi dengan volatilitas yang jauh lebih besar. Mana yang "lebih baik" tergantung pada toleransi risiko, cakrawala waktu, dan ketersediaan modal kamu. Sebagian besar investor serius memperlakukan keduanya sebagai pelengkap, bukan pesaing.

2. Bisakah saya menggunakan Bitcoin untuk membeli properti?

Beberapa penjual dan platform kini menerima Bitcoin secara langsung, meskipun masih jarang. Cara yang lebih praktis adalah menggunakan BTC sebagai agunan untuk pinjaman beragunan kripto — memberi kamu likuiditas untuk uang muka tanpa memicu penjualan kena pajak atas crypto kamu.

3. Apakah Bitcoin melindungi dari inflasi?

Suplai tetap Bitcoin secara teoritis membuatnya tahan terhadap inflasi dalam jangka waktu yang panjang. Dalam jangka pendek, harganya volatile dan tidak selalu bergerak seiring inflasi. Bitcoin lebih tepat dipahami sebagai penyimpan nilai jangka panjang daripada lindung nilai inflasi jangka pendek.

4. Apa implikasi pajak dari masing-masing? 

Keduanya dikenakan pajak capital gain di sebagian besar yurisdiksi ketika dijual dengan keuntungan. Properti memiliki keuntungan pajak tambahan — depresiasi, pengurangan bunga hipotek, dan pengecualian tertentu untuk tempat tinggal utama. Aturan pajak Crypto bervariasi menurut negara. Konsultasikan dengan penasihat pajak yang berkualifikasi untuk situasi spesifikmu.

5. Mana yang lebih mudah untuk diversifikasi? 

Bitcoin unggul di sini. Kamu bisa membeli pecahan dari satu koin, menyebar ke berbagai aset, dan menyeimbangkan kembali secara instan. Diversifikasi properti membutuhkan modal yang signifikan, yang sering berarti portofoliomu terkonsentrasi pada satu properti atau pasar.

6. Bisakah saya mendapatkan pendapatan dari Bitcoin seperti dari properti sewaan? 

Bitcoin sendiri tidak menghasilkan pendapatan, tetapi platform seperti Nexo memungkinkan kamu mendapatkan yield dari holding BTC-mu melalui Flexible atau Fixed-term Savings. Ini tidak sama dengan pendapatan sewa, tetapi merupakan cara yang berarti untuk membuat holding yang menganggur bekerja.

Materi-materi ini dapat diakses secara global, dan ketersediaan informasi ini tidak berarti akses terhadap layanan yang dijelaskan, yang mana layanan tersebut mungkin tidak tersedia di yurisdiksi tertentu. Materi ini hanya untuk tujuan informasi umum dan tidak dimaksudkan sebagai saran keuangan, Legal, pajak, atau investasi, penawaran, ajakan, rekomendasi, atau dukungan untuk menggunakan Layanan Nexo mana pun dan tidak terpersonalisasikan atau disesuaikan dengan cara apa pun untuk mencerminkan tujuan investasi, situasi keuangan, atau kebutuhan tertentu. Aset digital menghadapi tingkat risiko yang tinggi, termasuk namun tidak terbatas pada dinamika harga pasar yang bergejolak, perubahan regulasi, dan kemajuan teknologi. Kinerja lampau aset digital bukan merupakan indikator yang andal untuk hasil di masa depan. Aset digital bukan merupakan uang atau alat pembayaran yang sah, tidak didukung oleh pemerintah atau bank sentral, dan sebagian besar tidak memiliki aset dasar, aliran pendapatan, atau sumber nilai lainnya. Penilaian independen berdasarkan keadaan pribadi perlu dijalankan, dan konsultasi dengan profesional yang berkualifikasi direkomendasikan sebelum mengambil keputusan apa pun.